持续爆雷背后 长租公寓运营模式受关注

admin图片2020-10-15 17:43:010

本报记者 赵琳琳报道


近年来,长租公寓在各大城市发展迅速,但持续爆雷问题引发广泛关注。


据不完全统计,继去年南京乐伽公寓爆雷后,今年8月至今,短短一个多月时间里,已有十多家采取“高进低出”“长收短付”这种不正常模式运营的住房租赁企业疑似跑路,给许多房东及租客带来经济损失,也使得长租公寓行业遭遇信用危机。


易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,长期多频率的爆雷会使得房屋租客“无房可租”。而在经营方面,自然也会使得类似长租公寓捆绑的金融产品出问题,影响银行的信用。


另外,合硕机构首席分析师郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,长租公寓的需求端,主要还是城市收入处于中低水平的部分年轻人。而爆雷,往往造成城市刚需人群和中产家庭的损失。同时,如果长租公寓在爆雷之后,没有形成相应的处置和较好的解决方案,那么将会形成恶性的示范效应,从而造成恶劣的市场影响。


长租公寓运营与监管欠缺


记者注意到,自2016年以来,我国大力支持住房租赁市场发展,其本意是落实房住不炒,推动形成租购并举、住有所居的房地产市场。2019年,16个城市进入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围,包括一线城市和部分二线城市。


业内专家认为,这些城市租赁房屋规模较大,稳定了这些地区的租赁市场,有利于推动全国租赁市场健康发展。


然而,需要注意的是,在住房租赁市场迅速发展的情况下,也夹带着鱼龙混杂、泥沙俱下的乱象。


有业内人士告诉记者,长租公寓爆雷,比P2P爆仓危害更大。


从运营模式和行业监管来看,中研普华研究员陈博在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,长租公寓的爆雷,既是经营模式的欠缺,也是监管的欠缺。长租公寓本应该是一个线上平台化的二房东,在传统模式中平台赚的是租客和房东之间的租金差。但是逐利的资本却在金融杠杆中看到了更为丰厚的收益,长租公寓运营企业通过贷款杠杆的模式让租房者先租到房,之后再逐月向金融机构归还房租。租客通过金融机构向租房平台一次性支付了整个租约周期内的租金,相当于平台一次性收到了一大笔的资金,但向房东依然是按月支付租金,拓展的房源越多,资金池的规模也就越大,而这就是一笔巨额的无息贷款。


在租金贷模式逐渐清晰后,长租公寓的玩家就已经不在乎租一套房子到底能不能带来收益。只要自己拥有的房源越多,自己的优势就越明显。即使是亏损的,也可以通过资金的时间差来打平亏损额。坚持到垄断市场的那一天,想要盈利只需一个翻手的动作就可以完成。这样思潮驱使下,整个长租公寓行业开始了疯狂的高价收房占市场的模式,然后再低价出租给租客,看似赔本的买卖,背后支撑的都是金融杠杆模式。


陈博告诉记者,这种“高进低出”“长收短付”的不正常经营模式,在今年受到疫情等的影响,企业资金链越发紧张,绷不住了就产生了集中爆雷的问题。


另外,由于市场主体和租赁房源的数量大、种类多,监管是否能全面覆盖市场上的租赁房源以及租赁机构的经营行为,是各地实际操作过程中的一大难点。虽然各地政府要求住房租赁企业开业前向住建部门出具开业报告并备案,其租赁合同也要备案,但如果住房租赁公司刻意躲避备案,行政监管便难以覆盖。因此,监管的欠缺,也是长租公寓出现暴仓的原因之一。


互联网思维运营有待商榷


但有所不同的是,长租公寓运营方的爆雷,更多的是互联网思维主导的公司。


郭毅告诉记者,目前来看,爆雷长租公寓的运营方,更多的还是以互联网思维进入长租公寓领域,而并非是从中介市场的经营端出发,衍生出来的长租公寓业务,或者从开发商角度,此前就有过从事房地产市场的深耕和积累,衍生出来的长租公寓的业务版图。


对比来看,郭毅说,二者经营主体有很大的差异,以互联网思维进入市场的资本,带有热钱逐利效应,他们希望通过互联网思维去重新定义长租公寓市场,然后通过快速发展,使得投资资金能够实现超溢价回报。由于大家的经营模式、企业基因不同,所以造成一类长租公寓主题出现爆雷。


但是相比较来说,郭毅认为,开发商和中介公司运营的长租公寓产品和品牌,其实还处在一个稳定的经营下,以互联网思维进入到长租市场的经营主体,因为并不了解行业和市场运行的规律,一味地以为市场的规模化是靠房源的大量占有来实现的。但实际上,针对于租赁市场的经营行为来看,市场其实是处在相对平衡的状态下,所以并不是占据了房源,就占有了稀缺资源,就能够获得好的收益。而是在占据房源的同时,要能够具有把房源快速去化、租赁的销售能力,以及针对长租关于产品有持续的运营服务平台、服务梯队的搭建,才有可能把整个长租公寓的运营形成一个良性的循环。


但因为用互联网思维去解决市场问题的背后,更多的还是怎样实现快速规划扩张,所以一些长租公寓的品牌,还是把他们的资金用在了房源的收集上,一方面,提升了租金的整体水平;另外一方面,没有能力把这部分高价收储来的房源实现高价出租,造成自身的现金流出现压力和风险,最终爆雷。


郭毅表示,虽然说租赁市场已经是高频低质的领域,但是依然需要销售、运营、理解区域市场,懂得更多的服务和产品上的升级。


至于长租公寓的盈利模式,她表示,还是需要有相对应梯队的搭建管理的机制和运营的模式,以及不同业务种类的相互的协同,最终才能够保障这个单一的产品类别,也就是长租公寓这个产品类别能够真正做到健康发展。


此外,陈博补充认为,长租公寓与之前的房地产开发、销售模式不同,要做好长租公寓,首先做品牌树口碑,品牌做出来了服务品质也要持续跟上,要发挥品牌效应、规模效应。之后再通过连锁经营扩大规模,才能在一定程度上降低成本;其次长租公寓企业还要注重提供增值服务。当前长租公寓的主要收入来源还是房租。


除此之外,开发增值服务也是企业的盈利点。基于长租公寓吸引的客户群体产生流量,随之衍生出客户对于餐饮、购物、娱乐、社交等多方面的需求,而企业则可以通过自营或与第三方合作的形式,为租客提供增值服务,从中获取利润;第三,长租公寓后期运营需要搭建起成熟的管理机制和框架,配用专业高效的运营人员也能大大缩小成本,从而缩短回报投资的期限。


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